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嘉鹏

专栏|网易号外

作者|王文华

主编|戴鹭


合同销售额Lz、营收phzvF、净利润qP4y、负债等是考察上市房企实力的重要指标sQQPk,反映了企业的经营规模、经营效益uI、盈利能力等。其中TKE,合同销售额往往指的是全口径销售额GHWy,即将企业参与的所有楼盘项目的销售额全部计入在内lGb1t,长期作为某些房企的宣传口号n4,并不能反映上市公司真实的营收状况XQyTA4。

网易财经推出etbVJG《2019内房股合销比排行榜BZ》5JZ,通过计算合销比lP00(合约销售额/实际营收),从而真正区分与观察房企的规模扩张及盈利能力等情况uEbWwn。

合销比排名靠前的房企l,意味着其实营收水平越低xTD00D、对合同销售等套路的依赖越大gWag。

销售额膨胀0a:真假Qm“千亿房企RIY7c”

合销比榜单显示b3,滨江集团Vs、正荣地产q2F、中国金茂为占据Pi“前三甲M0”。

对房企而言M4,销售额突破千亿意味着更大的话语权NXcFca、更多的拿地机遇f1sAdM、更低的融资成本pd、更强的人才吸附能力等vng,同时0jZT,也预示着将迈入更高一级的规模竞争阶段JVkV9。

排在合销比榜单第一位的滨江集团EsMJ,2019年合同销售额为1120.6亿元iN5h,但真实营收只有249.5亿元m2D,合销比高达4.49倍vy。此外6,2017年和2018年MYtyFW,滨江集团的合同销售额分别为615亿元wV、850.1亿元R0。对应的2017年-2018年RndC,滨江集团的实际营收分别为137.74亿元MM、211.15亿元6pi。滨江集团合销比连年在4倍以上。

通常fIC,房地产行业由于销售结算收入存在滞后性A6wLb,房企的营收大多反映的是过去1-2年的销售情况gQx,营收不仅与当时的销售情况有关dym2,也与房企交付项目速度相关uJxQ。但合约销售额是实际营收额的4倍B、乃至超过三年营收之和,就反映了很多问题5gqr。

滨江集团过去三年的收入之和为598.39亿元kuB,尚不足该集团在2017年的合约销售额eEx3ep。究其背后原因TP3J,是因为滨江集团财报中公布的是全口径销售额Tn,这其中不仅包括该集团B,还包括联营LnR、合营企业的合约销售OJh2。这种做法在房企已成行业惯例rK,通过把一个合作项目的全部销售额确认到自家公司的销售里tnV,令整个销售额看上去更加膨胀R。结果导致某些房企的千亿pg9aQ,实际是以QbL“共享8mI”方式拼出来的GuJre。

真正属于房企的销售额是在扣除相关合作方所占比例之和后Y,剩余的部分,即权益销售额86sPD,也只有权益销售额才能转化为房企的真正营收yaFR。与合约销售额相比,权益销售额才能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平rSLON。

网易财经发现,滨江销售额不断刷新纪录的背后0u88,实则是对于合作开发项目的高度依赖o03G。滨江集团的评级报告书则显示KVV,合约销售额之下2tO,2017 -2019年的权益销售额分别为260亿元B3V6、374.8亿元Nn5、422.8亿元fPd61,结转的收入分别为130.95亿元ZLxl、202.71亿元0t6E、242.24亿元MvH44F。也就是说fYhpIC,虽然滨江集团的全口径销售规模不断上涨MO1,但权益销售额占全口径销售额的比例却不足50%2R8,甚至在合约销售额冲破AK9r“千亿rjpgt”的2019年达到三年来最低RD0RB,仅为37.73%ZtmMk。

财经评论员严跃进对网易财经表示d,KBtY“一般来说d8O,从合作角度看dr99,权益销售额基本上要超过75%Ep,如果类似权益销售额低于50%8,24x(房企m)本身就在项目方面过于显得khL“单薄”GzB7F7,对业绩是不利的RBzj。1”

财报显示Kys,滨江2019年净利润为16.31亿元zjt,同比增长34.03%4DT。尽管净利润同比增长Y,但与合约销售额处于同水平的其他房企相比cnRd,滨江的盈利水平却相差甚远JzQ。在网易财经统计的2019年合销比排行榜上se9,同样靠合同销售额突破j“千亿eDJo”的中国奥园ioT,2.33倍的合销比的数值只有滨江的一半gY,位于榜单第16位,处于中位Oa。

2019年Gla,中国奥园与滨江的合约销售额均破千亿7KOHV,但2.33倍合销比的中国奥园实际营收505.3亿元4,净利润为52.2亿元EZ7。而合销比高达4.49倍滨江的净利润仅为中国奥园的三成eW6f0。

实际营收与动辄千亿的合约销售额相差巨大的不止滨江,位列本次合销比排行榜第二的正荣地产vjN,合销比也突破了4倍zwk。2017-2019年g1t,正荣地产公布的合约销售额分别为701.5亿元h9Z6、1080.17亿元p0、1307.08亿元4n,号称连续2年突破千亿QGPa,但对应的实际营收只有为199.95亿元UUeN、264.53亿元e0z、325.58亿元850gPI。如果按照房企确认营收需要1-2年的时间计算LCDRI,正荣地产2017-2019年的营收之和为790.06亿v,勉强超过其在2017年公布的合约销售额Oa。正荣地产的真实规模真的如它对外公布的那么大吗Q2C3?

目前正荣地产并未对外公布权益销售额B。据第一财经报道h4,2017年yoFdm、2018年nAh、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元x8HQX、361亿元uDia、372亿元E。这样算来dwkeP,过去三年正荣的权益销售额占合约销售额的比例分别为50%OBJ、33.4%ELY、28.4%7。特别是合约销售额破千亿的2018年和2019年Q5SH,正荣的权益销售额占比仅在三成左右kly,远远低于行业平均水平eem9D,全口径合约销售额jZH“水分jK”巨大dsZSWc。

合约销售额破千亿的背后7s,是正荣地产的合作项目增多所致k9。中诚信国际出具的一份对正荣地产2019年跟踪评级报告中指出YyJ,近年来正荣地产通过合联营方式获取项目方式逐渐增多3d,销售权益比例下降至较低水平h。

正荣地产的盈利能力也面临考验6,2019年正荣地产实现净利润30.94亿元5cibR,净利润率为9.5%tpG1;毛利润为64.98亿元X8,毛利率19.96%kJc,同比下降2.8个百分点u6。尽管正荣地产的净利润和净利润率都实现上涨1p0,但与行业内头部房企超15%的净利润率相比3B4j,正荣地产不足10%的净利润率MAr,显示盈利能力仍偏低。

2019年中国金茂实现合约销售额1608亿元YhX,营收433.56亿元Glw6D,合销比数值为370.9%GM,居合销比榜单第三位1ND0。中国金茂并未公布实际的权益销售额的确切数额RTQ,仅在业绩发布会上表示WI9,2019年销售的权益比例超过50%5XLs。如果按照50%来计算vuq,2019年xqa,中国金茂的权益销售额为804亿元9,也未超过千亿L。

数值越小越实力越强

网易财经统计的合销比排行榜上bHlH,绿地控股46Nm9、碧桂园MYk2、中国恒大垫底E,排名倒数前三位0yV。严跃进对网易财经分析认为8Zci,wtp“销售数据是大家都能看到的,但营业收入数据涉及很多6N8BS(方面A6XY)Z,如企业的资金QyjpHf、企业的其他财务政策Ivh。一般来讲ueC,做大销售规模的数据相对好做M0H,卖多少房子FXA(决定GHXN6p)HH,但是要转化为营业收入是有很多因素的dsI,小企业营业收入数据是偏小的6A,但销售数据OfVK(如果Sc8)偏大NR,这样合销比值就高SI,反过来tqXW0u,大企业正好相反oNHsr” s3T。

数据显示8FS,尽管中国恒大28、碧桂园和绿地控股的合同销售额数据较大chQ,但营收数据相比于正荣地产m2gh、滨江集团而言wkEgI,对应数值也更大KaLO,但作为巨头KE3tL,项目中显然有更多的主导权zvqb,合销比排名垫底就在情理之中i。

中国恒大公布的2019年合约销售额为6010.6亿元hq1,对应的营收为4775.6亿元emo,合销比只有1.25倍q。财报中并未公布权益销售额具体数据IMjR,但克尔瑞数据显示W6,2019年中国恒大的权益销售额为5782.1亿元xkHnd7,占合约销售额的比重为96%Wna,远远高于行业内75%的平均水平JB28。

与国内其他房企做法不同2Oi4A, 2018年8月起Om8,碧桂园不再使用合同销售额口径xjt,而是改为披露权益合同销售额2Q。碧桂园总裁莫斌曾回应称Qkr,公布权益销售额是导向问题Hhd,NlUa“碧桂园要做自己的事,不要搞虚的l3Y,要做有质量的发展7CDx,不要做有规模的发展MdrU”Hx。

合销比排行榜最后一位的绿地控股,和其他房企不同之处是W2A,2019年的合同销售额低于营收额bTs。财报显示K5pzIM,绿地控股2019年的合同销售额为3880亿元X,营收为4278亿元n,合销比为90.7%bN7。克尔瑞数据显示vrl,绿地2019年的权益销售额为3492.2亿元,据此计算dv,绿地的权益销售额占比为90%AT3oZ。

总结来看,排名垫底的巨头Wa5k,不管是公布的合同销售额还是权益销售额EFQyj,营收的高低成为缩小比值的关键因素ta。

不过,即便是销售额和营收都超过其他房企M,巨头在2019年的盈利表现也是参差不齐WdJDi。其中JsCPM,碧桂园的盈利能力在三巨头中表现最优FwSa。2019年cBmCU,碧桂园实现营收4859.1亿元xM,毛利润约1266.4亿元h,毛利率为26.1%iCv4,净利润为612亿元0i4,净利润率为12.6%J7sX。

2019年G,中国恒大的毛利为1329.4亿元cU7s,毛利率为27.8%aHd,净利润为335.4亿元uJeg,净利润率为7.0%J7pM。

绿地的盈利能力是三巨头里最低的1IZJx。2019年实现归母净利润为147亿元Pn,归母净利润率为3.4%UQ8。碧桂园和恒大的归母净利润分别为395.5亿元I、172.8亿元cI5Y,归母净利润率分别为8%和3.6%vJdsC。

2019年yGC,融创中国实现合约销售额为5562.1亿元x7Atu,实际营收1693.2亿元2CJ,合销比3.28倍xdI。融创是合销比top10中唯一一家真实营收也突破千亿的房企Zss2。

尽管合销比排名靠前6RPO,但融创的盈利能力极强RUnx8F。财报显示bER,2019年融创实现毛利414.1亿元Y、净利润281.6亿元A,归母净利润260.3亿元。毛利率RnD、净利润率和归母净利润率分别为24.5%B4、16.6%、15.4%6CURVJ。

在融创281.56亿元的净利润中VCj8g,合营EqTHS2、联营公司占比同样不低NHA。来自合营ulQ、联营公司物业销售所贡献的净利润为81.5亿元JAT,同比2018年增长了64.4%,占2019年净利润近三成O7。

华夏幸福是除了绿地h47oE、碧桂园和恒大外Rcl,唯一一家合销比低于1.5倍的房企EzbyK。与三巨头动辄数千亿的合同销售规模相比Q,华夏幸福2019年合同销售额为1431.72亿元4tLr,同比下降12%;营收为1052.1亿元5WAnus,同比却增长25.55%IkPJP,合销比1.36倍;归母净利润为146.12亿元,同比增长24.4%DjIX,归母净利润率为13.9%FUW6,勉强完成了与第二大股东中国平安2019年净利润不少于144.88亿元的对赌协议Paz。

郭晨琦 本文来源1O0dOO:网易号外 责任编辑bVPmX:郭晨琦_NBJ9931

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